Indice RevPAR per Hotel
Il RevPAR o Revenue Per Available Room è uno degli indicatori più importanti per chi si occupa di revenue, e in generale per chi gestisce una struttura ricettiva. Se traduciamo letteralmente il nome di questo KPI otteniamo “ricavo o profitto per camera disponibile”. Il RevPAR si esprime in euro (€) e la sua formula matematicaè la seguente:
Il risultato della divisione cioè il valore del RevPAR corrisponde al ricavo medio di una camera venduta in un determinato periodo di tempo ipotizzando di avere venduto tutte le camere disponibili alla vendita per quel periodo di tempo.
Il RevPAR come detto deve essere riferito ad uno specifico periodo di tempo che però non è definito quindi può essere giornaliero, settimanale o anche annuale, la scelta del periodo è a discrezione del fruitore dell’informazione e dipende dalle sue necessità di analisi. Occorre specificare che il RevPAR fa riferimento al solo comparto camere e ai suoi propri ricavi, quindi il valore deve essere al netto delle entrate derivanti dai vari servzi accessori dell’hotel. (Esiste anche un indice TrevPAR che fa riferimetno al totale dei ricavi per camera e di cui tratteremo in un altro post)
Tornando alla formula di calcolo del RevPAR è facile rendersi conto di quanto questa sia simile alla formula del prezzo medio per camera vendute (ADR), l’unica differenza la troviamo al denominatore che in un caso è dato del totale delle camere vendute in un determinato periodo di tempo, nell’altro corrisponde al totale delle camere disponibili in un determinato periodo di tempo.
Possiamo quindi affermare che il RevPAR è il prezzo medio giornaliero (ADR) con riferimento ad un determinato periodo di tempo, nel caso in cui si ipotizzi di avere venduto tutte le camere disponibili in quel periodo.
Qualcuno potrebbe chiedersi: “cosa me ne faccio di un prezzo medio che non è reale, e che non corrisponde al vero valore a cui ho venduto le mie camere?” e invece sta proprio qui il suo valore, infatti andando a sostituire al denominatore il numero totale delle camere disponibili a posto del numero totale delle camere vendute aggiungiamo all’informazione dell’ ADR l’informazione del tasso di occupazione. Questa “unione” dei due KPI pemette di superare i limiti informativi di ADR e OCC% e quindi ci permette di avere un indicatore delle performace dell’hotel più completo.
Abbiamo quindi un nuovo modo per calcolare il RevPAR:
Possiamo facilemente dimostrare che le due formule portano allo stesso risultato:
Formula ADR
Formula OCC%
Quindi se sostituisto le singole formule in quella del RevPAR, ottengo:
semplificando il totale camere venduta al numeratore e al denominatore otteniamo la prima formula indicata in questo articolo:
Quindi il RevPAR che può essere calcolato come prodotto dei due indicatori di performance ADR e OCC%, ci permette di unire le informazioni dei due fattori della formula e di superare in questo modo i limiti che sono propri dei due indicatori di partenza.
Vediamo meglio questo problema dei limi informativi di ADR e di OCC%, cominciando dalla descrizione del primo. In fase di valutazione delle performance di una struttura ricettiva, Il prezzo medio per camera venduta (ADR), cioè il vero valore medio a cui ho venduto le camere, se preso da solo potrebbe essere fuorviante in quanto non in tiene conto dell’occupazione, intendo dire che potrei avere un valore ADR altissimo addirittura in doppio rispetto ai miei concorrenti ma aver venduto solo il 10% delle camere, mentre i miei concorrenti con an ADR molto più basso potrebbero avere raggiunto una occupazione dell’80%, è facile intuire che l’ADR da solo non basta a spiegare le performance dell’hotel. D’altro canto con l’OCC% possiamo avere un problema simile, intendo dire che alcune strutture potrebbero avere un valore OCC% molto alto e quindi fare pensare ad un buon andamento, ma questa occupazione potrebbe essere stata influenzata da prezzi di vendita molto bassi. Di nuovi ci troviamo in una situazione in cui il singolo indicatore non è sufficiente a comprendere appieno le performance azienzali.
Ma anche pur essendo il vero parametro della preformance dell’hotel ha un problema interpretativo, infatti per poter essere valutato, il RevPAR, deve essere confrontato con un’altro RevPAR come ad esempio quello di un altro periodo (es.: anno precedente o mese precedente), oppure con quello di un’altra struttura ricettiva. Ad esempio sapere che quest’anno il RevPAR è stato di € 23,58 è interessante ma non ci aiuta molto, sapere che lo scorso anno era pari a € 21,30 ci dice che c’è stato un aumento e questo è una buona cosa.
Un altro tipo di confronto può essere fatto con l’ADR, mettendo in rapporto ADR e RevPAR il valore che si ottiene è detto “coefficiente revenue”. Tale coefficiente è un numero puro, ovvero senza una unità di misura, l’unico riferimento che abbiamo è che questo valore sarà compreso tra 0 e 1, più il valore del coefficiente si avvicina a 1 maggiore sarà il valore della performance di gestione. Questo infatti significherebbe che il RevPAR si avvicina molto al valore del prezzo medio di vendita delle camere (ADR) e quindi che noi avremmo realizzato il massimo ricavo possibile.
